城鋐專業驗屋

新成屋檢驗、中古屋檢驗

中華民國建築結構非破壞檢測協會 / 城鋐實業有限公司

中華民國建築結構非破壞檢測協會

新成屋常見缺失項目實際範例

中古屋常見缺失項目實際範例

專業品質保障的

預售屋/新成屋驗收

本公司對新成屋檢驗都相當熟悉,檢驗缺失可以跟建商或賣方協調替購屋民眾爭取到權益,檢驗報告均經過輪值技師審核

中古屋檢驗

中古屋的常見問題我們都能列表檢驗,為您篩選出隱藏的細節

審查房屋買賣契約書

特殊案件,例如建築物應力計算,或耐震能力評估等,協會技術委員可以評估及簽證等有效力的檢驗報告與契約書。

售後服務、相關諮詢

具備完善的驗屋SOP,把每個客戶的房子當自家人一樣仔細檢驗,家人般的驗服務。買房是人生大事,專業為您把關

買房是人生投資最大,資訊最不透明,房價成交從數百萬到上億元,當建商或賣方通知您準備交屋,您是否會想過未來將遷入安生立命的家,希望房屋不要有任何缺失,但房屋畢竟是手工打造,很難沒有瑕疵,房屋瑕疵是小問題但眾多的瑕疵就是大問題如果您對房屋結構不是很了解,對室內設備施工品質不知如何檢驗,只憑建商交屋人員說明屋況及設備清單,草率的完成交屋手續,當您遷入居住,發現一些瑕疵逐一浮現,此時可能是你噩夢的開始,雖然房屋有保固期,但我們是要買交屋前的無瑕疵的房屋,當完成交屋後才是建商所履行的保固期,依民法354條賣方必須負物的瑕疵擔保責任,所以保固是房子完成交屋後的行為,您要求房屋無瑕疵這是您的權益,也是於法律保障購屋民眾。

自行驗房優點:省一筆委託專業驗房的服務費​

自行驗房缺點:

1:如對建築結構不了解,及設備施工品質不知如何檢驗​,很難發現房屋瑕疵。​

2:購屋民眾沒有驗房儀器,只憑肉眼觀察判斷,就輕易​的完成交屋,很不保險,甚至日後產生糾紛情形。​

委託專業驗房:

1:專業的房屋品質檢驗人員,有受過房屋品質檢驗專業​培訓並取得教育部非正規教育,所頒發房屋品質檢驗8​學分證書
   具有土木、營建、機電、消防等專業領域。​

2:備有精密檢驗儀器,檢驗結果有數據或依據提供建商​改善缺失,並協助購屋民眾爭取購屋的權益。​

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當建商通知購屋民眾要交屋,交屋當天建商工務人員會同到新成屋現場,工務人員提供室內設備清單,逐一與購屋民眾比對設備名稱數量或功能測試等等,前後從半小時到一小時不等,購屋民眾只憑建商逐一解說設備,鮮少會仔細檢查房屋全面的施工品質與設備規格或國家品質檢驗標準,依據建築技術規則及公共工程規定,建築工程驗收包括初驗、複驗、正驗,但國內建商跟購屋民眾大部分以初驗如沒缺失就算完成交屋手續,如有缺失等改善後再行複驗,若複驗仍有部分未改善最後正驗才算完成機屋手續。

房屋是手工打造,是由不同工種工班施作,由於施作過程包括工班的技術、天候、材料、現場品管等等因素,所承建的房屋品質很難達到百分之百,雖然建築物外觀與大廳豪華壯觀,但那只是外表來吸引購屋民眾的購買,事實上每戶所存在的瑕疵都有相當的比例,如果交屋前沒有仔細檢驗,當完成交屋購屋款也付清,等要裝潢或遷入居住,才發現屋況存在許多瑕疵,雖然建商有保固期,但因建商工班都已撤場無法即時維修,會影響購屋民眾裝潢與入住時間,所以交屋前的房屋檢驗,不論是自己檢驗,或委託專業單位檢驗都必要的,免得買到瑕疵房屋,等完成交屋才發現缺失,造成的的困擾與不便。

依據建築技術規則;建築物結構保固15年,房屋設備包括衛浴設備、廚房設備、門窗、地磚磁磚、CCTV監控、電氣設備等等,保固1-3(大部分建商只保固1),這些設備施工品質或設備材質攸關日後生活的品質,所以建商有交屋後的售後保固責任。但依據民法354條:賣方

得負物的瑕疵擔保責任,賣方要交屋前必須將房屋缺失逐一完成改善

,然後把無缺失的房屋交給購屋民眾,所以保固的定義是交屋後的售

後服務,瑕疵擔保是房屋交屋時是沒有缺失,或是已完成改善缺失,保固有期限,瑕疵擔保是立即性兩者意義不同。

新成屋檢驗每個施工品質缺失項目繁多,如果歸納幾個大方向來檢驗,包括;地磚空鼓、牆面、梁、柱裂縫裂紋空鼓、油漆均勻性、地坪傾斜度、牆壁滲水漏水、電氣迴路、弱電迴路、消防瓦斯偵測、給排水系統、監視系統、衛浴設備施工品質、廚房設備功能等等,這些檢驗項目,除檢查施工品質瑕疵,還要檢查設備或材料是否符合合約規範等等,當然檢查時必須備妥梯子,以便爬上檢查衛浴跟廚房天花板內裝設汙水管、排風管、套管縫隙、電線等等,是否有裝設的瑕疵,很多建物對天花板內胡亂安裝缺失一大堆,這些都是要仔細檢查不要遺漏。

當建商通知交屋,不論是自行驗收或委託專業公正單位檢驗,當檢驗出房屋缺失,必須與建商釐清缺失項目與完成改善缺日期,並在確認驗屋單上面詳細註明,這份驗屋單不能作為交屋完成的依據,您必須仔細閱覽驗屋單內容,並註明缺失改善完成複驗日期。如複驗完成缺失改善則可完成交屋手續,如缺失改善或是設備與合約不符,雙方有所爭議時,先從雙方協調,如協調不成,購屋民眾可用存證信函給建商,主張雙方爭議的責任釐清,甚至申請調解,如仍無法解決爭端,最後只能訴諸司法途徑爭取權益。

  • 吳先生透過仲介公司,向陳太太購買一間屋齡17年的公寓,成交買賣價金為1150萬元,吳先生依約交付第一期款150萬元後,吳先生委託專業驗房公正單位檢驗屋況,竟發現屋內牆壁有壁癌及滲水、漏水現象,便主張陳太太於簽約時未如實告知,且於房屋現況說明書也沒有註明漏水情事,而向法院起訴,請求解約並返還已付價金150萬元。
  • 經法院調查並委請專業技師進行鑑價後,判決認定本件房屋確實存有漏水瑕疵,且已發生長達數年之久,但考量其修繕所需費用僅約20多萬元,與本件買賣總價1150萬元之差距甚大,如准買受人解除契約,恐有失公平,法院因而認定吳先生不得解除買賣契約。
  • 按民法第359條及第360條規定及不同之瑕疵情形,買受人分別有除契約」、「請求減少價金」及「請求債務不履行之損害賠償」三種權利可以主張。
  • ()解除契約
    就「解約權」之行使,需依個案特別注意是否有顯失公平之情形。如本案判決即以「瑕疵修繕費用與買賣總價之金額差距過大」為由,認為解除買賣契約有失公平,實務見解也多數認為漏水並非重大瑕疵,縱然房屋買受人能舉證標的物有瑕疵,也不是當然就可以解除契約;反之,若漏水情形非常嚴重,造成木作裝潢或結構牆面因受潮而有大面積腐蝕、剝落等損壞情形,或經專業技師評估後認為無完全修復之可能,依照一般社會通念認為會嚴重影響居住品質,而要求解約,是否還會有顯失公平之處,也並非沒有得爭執的空間。
  • ()減少價金
    除了解約途徑,較直接也較常見的做法為「請求減少價金」,至於減少多少價金,可由買賣雙方自行議價,或透過不動產鑑價公司或估價師實際鑑定該有瑕疵的房屋與正常房屋間的差價作為主張減價的依據。
  • ()請求債務不履行之損害賠償
    此情形通常為出賣人在出賣時,有特別「保證品質」或「故意不告知物之瑕疵」,買受人得另依民法第360條規定,請求出賣人履行債務人責任。

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0963-570-809

新竹市金城一路95號十樓之五

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